2026 전세사기 피해자 보증금 지원 총정리｜11월 13일 시행·지원대상·신청방법

2026 전세사기 피해자 보증금 지원 제도가 11월 13일부터 달라진다. 임차보증금을 충분히 돌려받지 못한 전세사기 피해자를 대상으로 보증금의 3분의 1을 기준으로 부족한 회복금액을 지원하는 ‘임차보증금 최소보장제’가 시행된다.

이번 제도의 핵심은 피해자가 이미 돌려받은 보증금이나 공공 지원을 통해 회복한 금액을 고려한다는 점이다. 예를 들어 전세보증금이 1억 5,000만 원이라면 최소보장 기준은 5,000만 원이다. 하지만 5,000만 원을 무조건 추가로 지급하는 것은 아니다.

경매 배당 등으로 3,000만 원을 회복했다면 법정 차감액이 없다는 가정 아래 부족한 2,000만 원을 지원받는 방식이다.

이와 함께 신탁사기 등 일부 무권계약 피해자를 대상으로 주택 처분이 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급하고 추후 회수액을 정산하는 ‘선지급·후정산’ 제도도 도입된다.

그렇다면 누가 지원받고, 언제 신청할 수 있으며, 어떤 기준으로 지원금이 계산될까?

이번 글에서는 육하원칙에 따라 2026년 전세사기 피해자 보증금 최소보장제의 지원대상, 지급액 계산, 신청방법, 준비서류, 주의사항을 정리한다.

2026 전세사기 피해자 보증금 지원 핵심 요약

구분	내용
정책명	임차보증금 최소보장제
법적 근거	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
시행일	2026년 11월 13일
최소보장 기준	임차보증금의 3분의 1
실제 지원금	최소보장 기준에서 법정 회복·지원액 차감
별도 지원	선지급·후정산 제도
신청·심사 기관	한국토지주택공사(LH)
결정 처리기간	원칙적으로 신청일부터 90일 이내
처리기간 연장	부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례
이의신청	결정 통지일부터 30일 이내

2026년 10월 6일 국토교통부는 최소보장 및 선지급·후정산 제도의 시행에 필요한 구체적인 기준을 담은 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됐다고 발표했다.

이후 개정 시행령과 시행규칙이 10월 13일 공포됐으며 11월 13일부터 시행될 예정이다.

1. 누가 지원받을 수 있을까?｜전세사기 피해자 인정 기준

전세보증금을 돌려받지 못했다고 모두 대상은 아니다

이번 제도는 일반적인 보증금 반환 지연을 전부 보상하는 제도가 아니다.

기본적으로 전세사기피해자법에 따라 피해자로 인정되고, 최소보장제에서 정한 요건을 충족해야 한다.

따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않았다는 사실만으로 지원금 지급이 확정되는 것은 아니다.

우선 자신의 피해자 결정 상태와 주택의 경매·공매 진행 상황을 확인해야 한다.

피해자 인정 여부부터 확인하는 이유

전세사기피해자 인정은 지원금 신청과 별개의 절차다.

피해자로 인정받았다는 사실은 관련 지원제도를 이용하기 위한 중요한 근거이지만, 그것만으로 최소지원금이 자동 지급되는 것은 아니다.

실제 지급액은 피해자가 회수한 보증금과 법령에 따라 차감해야 하는 지원액, 주택 처분 상태 등을 검토해 결정된다.

따라서 본인의 전세사기피해자 결정문이 있는지부터 살펴보는 것이 좋다.

신탁사기 등 무권계약 피해자는?

적법한 임대 권한이 없는 사람이 계약을 체결해 발생한 피해는 일반적인 임대차계약과 법률관계가 다를 수 있다.

예를 들어 신탁된 주택에서 실제 임대 권한이 없는 사람과 계약했다면 보증금 반환을 둘러싼 문제가 더욱 복잡해질 수 있다.

이번 개정에서는 법정 요건을 충족하는 일부 무권계약 피해자에게 선지급·후정산 방식의 지원을 허용한다.

다만 신탁 관련 계약이라는 사실 하나만으로 모든 임차인이 선지급 대상이 되는 것은 아니다.

피해자 유형과 개별 계약 내용에 대한 심사가 필요하다.

2. 언제 시행될까?｜11월 13일과 실제 지급일의 차이

2026년 11월 13일은 개정 제도가 시행되는 날짜다.

이 날짜와 실제 지원금을 지급받는 날짜는 구분해야 한다.

단계	의미
11월 13일	관련 법령 시행
지원금 신청	법정 신청 요건 충족 후 신청
LH 심사	피해자 요건·회수금액·지원액 확인
지급 결정	원칙적으로 신청일부터 90일 이내
지원금 지급	결정 이후 정해진 절차에 따라 지급

시행 당일에 자동 입금되지는 않는다

예를 들어 피해자가 11월 13일에 제도 시행 소식을 알았더라도 필요한 신청 요건을 아직 충족하지 못했다면 바로 지원금을 받을 수는 없다.

특히 주택의 경매·공매나 공공주택사업자의 매입 진행 상태에 따라 신청 가능한 시점이 달라진다.

따라서 가장 먼저 확인할 것은 시행일이 아니라 현재 자신의 피해주택이 어떤 단계에 있는가 하는 점이다.

3. 어디에서 신청할까?｜LH 담당 업무와 피해자 인정 절차

이번 최소지원금과 선지급금 관련 지급업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당한다.

피해자는 LH의 공식 안내에 따라 해당 지원금을 신청하고 심사를 받는다.

그러나 전세사기피해자 인정 절차와 LH의 지원금 지급절차는 서로 다른 단계다.

아직 피해자로 인정받지 못했다면

전세사기피해자 인정 신청부터 검토해야 한다.

임대차계약서, 보증금 반환 관련 자료, 임대인과의 연락 내역 등 피해 사실을 확인할 수 있는 자료를 정리하는 것이 도움이 된다.

이미 피해자로 인정받았다면

피해자 결정문과 경매·공매 진행 상황을 확인한 뒤 본인이 최소지원금 또는 선지급금의 신청 요건을 충족하는지 살펴봐야 한다.

필요하다면 LH의 피해지원 담당 창구를 통해 신청 가능 시점과 제출서류를 확인할 수 있다.

특히 시행 초기에는 접수 방식이나 창구 운영 세부사항이 안내될 수 있으므로 최신 공식 정보를 기준으로 진행하는 것이 중요하다.

4. 무엇을 지원받을까?｜보증금 3분의 1 계산 구조

최소보장금은 실제 지급액과 다르다

이번 제도에서 가장 혼동하기 쉬운 부분이다.

보증금의 3분의 1은 국가가 모든 피해자에게 추가 지급하는 금액이 아니라 회복 수준을 판단하기 위한 최소보장 기준이다.

실제 지원금은 해당 기준에서 법령에 따른 기존 회수금액과 공공 지원액 등을 차감해 결정한다.

계산 구조를 단순하게 표현하면 다음과 같다.

최소지원금 예시 = 임차보증금 × 1/3 – 법정 차감 회수·지원액

실제로는 피해자 유형과 경매차익, 기존 지원액 등이 반영되므로 단순 계산 결과가 곧 최종 지급 결정액은 아니다.

사례 1. 보증금 9,000만 원인 피해자

임차보증금이 9,000만 원이라고 가정하자.

보증금의 3분의 1은 3,000만 원이다.

경매 배당으로 1,000만 원을 회수했고 다른 차감액이 없다면 부족한 금액은 2,000만 원이다.

이 사례에서는 2,000만 원이 최소지원금 산정의 예시가 된다.

사례 2. 보증금 1억 5,000만 원인 피해자

임차보증금이 1억 5,000만 원이라면 최소보장 기준은 5,000만 원이다.

경매 배당과 공공 지원을 통해 법정 차감액이 3,000만 원이라고 가정하면 부족한 금액은 2,000만 원이다.

중요한 것은 기존에 회복한 금액을 제외한다는 사실이다.

사례 3. 이미 최소보장 수준보다 많이 회복한 피해자

임차보증금이 1억 5,000만 원인데 법정 차감 회수액이 6,000만 원이라면 어떻게 될까?

최소보장 기준은 5,000만 원이므로 이미 그 기준을 넘어선 상태다.

이 경우 단순 계산상 추가 최소지원금은 발생하지 않는다.

보증금별 지원금 비교표

보증금	최소보장 기준	기존 차감액	부족분
9,000만 원	3,000만 원	1,000만 원	2,000만 원
1억 2,000만 원	4,000만 원	2,500만 원	1,500만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원	3,000만 원	2,000만 원
1억 5,000만 원	5,000만 원	6,000만 원	0원

이 표는 제도를 이해하기 위한 계산 사례다.

실제 지급액은 지원대상 인정과 개별 회수금액, 경매차익, 기존 임대료 지원 등 법정 차감항목에 대한 LH 심사를 거쳐 확정된다.

5. 어떻게 신청할까?｜실제 피해자 중심 신청 순서

첫 번째, 피해자 인정 여부 확인

전세사기피해자로 인정받은 상태인지 확인한다.

관련 결정문이나 통지서를 보관하고 있다면 신청 준비에 활용할 수 있다.

두 번째, 피해주택의 처분 상태 확인

해당 주택이 경매나 공매 진행 중인지, 처분이 완료됐는지, 공공주택사업자의 매입 및 경매차익 산정이 이루어졌는지 확인한다.

이 과정이 중요한 이유는 신청 시점이 주택 처분 단계에 따라 달라질 수 있기 때문이다.

세 번째, 기존 회수금액 정리

경매 배당금과 임대인에게서 돌려받은 금액, 공공 지원으로 회복한 금액을 각각 정리한다.

서로 다른 날짜에 여러 번 돈을 받았다면 금액과 지급일, 지급 주체를 구분해 기록하는 편이 좋다.

네 번째, 신청서 및 관련 증빙자료 준비

신청 유형에 따라 필요한 자료가 다르지만 일반적으로 다음 자료를 준비하게 될 수 있다.

• 전세사기피해자 결정 관련 서류
• 임대차계약서
• 피해주택 등기사항전부증명서
• 주민등록 관련 자료
• 경매 배당표 또는 공매 배분 관련 자료
• 보증금 회수내역과 기존 지원내역
• 법정 신청서 및 추가 확인자료

실제 제출 목록은 11월 13일 시행 이후 LH가 안내하는 신청 유형별 서류 기준에 맞춰 확인해야 한다.

다섯 번째, LH의 심사 및 결정 확인

LH는 신청자료를 검토해 지원금 지급 여부와 금액을 결정한다.

원칙적으로 신청일부터 90일 이내에 결정하며 부득이한 사유가 있을 경우 30일 범위에서 한 차례 연장될 수 있다.

신청 이후 추가 자료를 요청받는다면 필요한 내용을 확인하고 보완해야 한다.

6. 선지급·후정산은 어떤 제도일까?

경매가 끝나기 전에 지급할 수 있다는 의미

일반적인 최소지원금은 주택 처분 결과와 회복금액을 확인해야 하는 경우가 있다.

그런데 일부 신탁사기 등 무권계약 피해자는 회수절차가 복잡하고 시간이 길어질 수 있다.

이번 선지급·후정산 제도는 법정 대상자가 주택 처분이 완료되기 전에 지원금을 지급받을 수 있도록 마련됐다.

최소지원금과 선지급금 비교

항목	최소지원금	선지급금
핵심 목적	최소 회복 수준 보장	처분 완료 전 자금 지원
주요 대상	최소보장 요건 충족 피해자	법정 무권계약 등 대상
지급 시기	법정 회복·처분 기준 충족 후	처분 완료 전 가능
기존 지원액	차감 반영	차감 반영
추가 회수 발생	정산·반납 가능	사후 정산 필요

선지급금을 받았다고 해서 향후 추가로 회수한 보증금을 전부 계속 보유할 수 있는 것은 아니다.

나중에 실제로 돌려받은 금액이 발생하면 법에서 정한 기준에 따라 정산해야 할 수 있다.

선지급과 공공임대 지원의 관계

선지급금 수령자는 특별법상 일부 공공임대 지원을 중복으로 이용하지 못할 수 있다.

따라서 현재 공공임대주택 지원을 받거나 이용을 검토 중이라면 선지급금을 신청하기 전에 적용 제한을 확인하는 것이 중요하다.

7. 기존 LH 주택매입 지원과 무엇이 다를까?

전세사기 피해자에게 제공되는 공공지원은 한 가지 방식만 존재하지 않는다.

LH의 피해주택 매입과 관련한 주거지원, 경매차익을 활용한 지원, 이번 최소보장제 등은 각각 역할이 다르다.

이번 제도의 중요한 특징은 기존 제도로 충분한 보증금을 회복하지 못한 피해자의 부족분을 최소보장 기준에 맞춰 검토한다는 점이다.

따라서 기존 LH 주거지원을 받은 사람이라면 무조건 이번 지원에서 제외된다고 볼 수 없지만, 이미 회복하거나 지원받은 금액이 산정에 영향을 줄 수 있다.

실제 지원 판단은 기존 지원의 종류와 금액, 피해자의 법적 상태에 따라 달라진다.

8. 지원금을 받은 뒤 추가로 보증금을 회수하면?

지원금을 받았다고 모든 정산 절차가 종료되는 것은 아니다.

추가로 임대인에게 변제받거나 경매 배당, 다른 지원 등을 통해 보증금을 회수한 경우에는 법정 신고와 반납 의무를 확인해야 한다.

정해진 의무를 위반하면 과태료가 부과될 수 있으며, 법에서 정한 위반사항의 최대 과태료는 3,000만 원이다.

특히 지원금 수령 이후에도 임대인과의 합의나 경매 절차가 진행되고 있다면 회수내역을 따로 정리하는 것이 좋다.

9. 지원금 결정에 이의가 있다면?

LH의 결정에 이의가 있는 경우 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다.

예를 들어 회수금액이 잘못 계산됐다고 생각하거나 제출한 자료가 충분히 반영되지 않았다고 판단하는 경우에는 관련 증빙자료를 정리해 이의신청 절차를 확인할 수 있다.

다만 이의신청은 다시 심사받기 위한 절차이며 신청한 내용이 반드시 받아들여지는 것은 아니다.

10. 피해자가 놓치기 쉬운 다섯 가지 판단 기준

첫째, 전세사기피해자 인정과 최소지원금 지급은 별개의 절차다.

둘째, 보증금 3분의 1은 무조건 추가로 지급하는 금액이 아니다.

셋째, 경매·공매가 어디까지 진행됐는지에 따라 신청 가능 시점이 달라진다.

넷째, 선지급금은 모든 피해자에게 적용되지 않으며 일부 다른 지원과의 중복 제한을 확인해야 한다.

다섯째, 지원금을 받은 이후 추가 회수액이 생기면 사후 정산 의무가 발생할 수 있다.

이 다섯 가지를 먼저 이해하면 지원금액만 보고 성급하게 판단하는 실수를 줄일 수 있다.

11. 내 생각｜보증금 3분의 1 보장제의 의미와 한계

이번 개정에서 내가 가장 중요하게 보는 부분은 피해자가 실제로 회복한 금액을 기준으로 지원한다는 점이다.

보증금 전액을 잃은 사람과 상당 부분을 회수한 사람의 상황은 다르다.

같은 금액을 일률적으로 지급하기보다 기존 회수액을 고려해 부족한 부분을 보전하는 구조는 피해 회복 수준의 차이를 반영하려는 방식이라고 볼 수 있다.

그러나 최소보장 기준이 마련됐다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아니다.

예를 들어 보증금이 1억 5,000만 원인 피해자가 최소보장 기준인 5,000만 원을 회복하더라도 여전히 1억 원의 미회수 금액이 남을 수 있다.

따라서 이번 정책을 전세사기 피해의 완전한 보상이라고 평가하기는 어렵다.

주거 이전에 필요한 자금과 남아 있는 채무, 생활비 부담 등은 여전히 중요한 문제가 될 수 있기 때문이다.

또한 신청절차의 실효성도 중요하다.

피해자는 이미 계약 분쟁과 경매·공매, 각종 서류 제출로 상당한 어려움을 겪었을 수 있다.

이번 지원금이 실제 도움이 되기 위해서는 복잡한 법률 구조를 이해하지 못하더라도 본인의 지원 가능성을 쉽게 확인할 수 있어야 한다고 생각한다.

특히 LH의 기존 주택매입 지원을 받은 사람과 아직 경매가 끝나지 않은 사람, 신탁사기 피해자처럼 상황이 다른 사람들에게 각각 맞는 신청 경로가 안내되는 것이 중요하다.

내가 추천하는 순서는 지원금액부터 계산하는 것이 아니다.

먼저 피해자 인정 여부를 확인하고, 다음으로 주택 처분 상태와 기존 회수액을 정리한 뒤, 자신의 유형에 맞는 지원방법을 검토하는 것이다.

이 세 단계를 거쳐야 실제 신청 과정에서 불필요한 혼란을 줄일 수 있다.

12. 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 2026년 전세사기 피해자 보증금 지원은 언제 시행되나요?

2026년 11월 13일부터 시행된다.

Q2. 전세보증금의 3분의 1을 모두 현금으로 받나요?

아니다. 기존 회수액과 법정 차감 지원액 등을 고려해 최소보장 기준에 미달하는 금액을 산정한다.

Q3. 보증금이 1억 5,000만 원이면 얼마를 지원받나요?

최소보장 기준은 5,000만 원이다. 실제 지원금은 기존 회수액과 지원액에 따라 달라진다.

Q4. 전세사기피해자로 인정받지 못했다면 지원받을 수 있나요?

먼저 특별법에 따른 피해자 인정 대상과 절차를 확인해야 한다. 단순한 보증금 반환 지연만으로 자동 지원되는 것은 아니다.

Q5. 어디에서 신청하나요?

한국토지주택공사(LH)가 최소지원금과 선지급금 관련 지급업무를 담당한다.

Q6. 경매가 끝나지 않아도 신청할 수 있나요?

일반적인 최소지원금과 달리 일부 법정 선지급 대상자는 주택 처분이 끝나기 전에 신청할 수 있다.

Q7. 지급 결정은 얼마나 걸리나요?

원칙적으로 신청일부터 90일 이내이며 부득이하면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

Q8. 신탁사기 피해자도 지원 대상인가요?

법에서 정한 무권계약 등의 요건을 충족하면 선지급·후정산 대상이 될 수 있다.

Q9. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 돌려받으면 어떻게 되나요?

추가 회수 사실에 따라 신고와 정산·반납 의무가 발생할 수 있다.

Q10. LH 지원금 결정에 이의가 있으면 어떻게 하나요?

결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다.

Q11. 최소보장제는 전세보증금 전액 보상제인가요?

아니다. 법정 최소보장 기준에 따라 부족한 회복금액을 지원하는 제도다.

Q12. 11월 13일에 모든 피해자가 지원금을 받을 수 있나요?

아니다. 11월 13일은 법령 시행일이며 실제 지급은 개별 신청과 심사를 거쳐 결정된다.

마무리｜피해 회복의 첫 단계는 자신의 지원 유형을 확인하는 것

2026년 11월 13일부터 시행되는 전세사기 피해자 임차보증금 최소보장제는 피해자의 보증금 회복 수준을 일정 기준까지 지원하기 위해 마련됐다.

핵심은 보증금의 3분의 1이라는 최소보장 기준과 이미 돌려받은 금액을 고려해 실제 부족분을 산정한다는 점이다.

이와 함께 신탁사기 등 일부 피해자에게는 선지급·후정산 방식이 적용된다.

다만 모든 피해자가 동일한 지원금을 받는 것은 아니며 법적 피해자 인정 여부와 기존 회수액, 경매·공매 진행 상태 등에 따라 실제 지급 대상과 금액이 달라진다.

전세사기 피해를 입었다면 피해자 결정문과 기존 회수내역, 주택 처분 상태를 먼저 확인한 뒤 LH의 공식 신청절차를 살펴보는 것이 중요하다.

공식 출처

1. 국토교통부, 2026년 10월 6일, 「전세사기특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결
   https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092483
2. 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령」
   https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?efYd=20261113&lsiSeq=291183