전세사기 보증금 최소보장제 총정리｜11월 13일 시행·지원 대상·신청 방법

전세사기 피해를 입은 뒤 가장 막막한 문제는 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있느냐입니다. 경매가 끝나도 선순위 채권 때문에 배당금이 적거나, 신탁사기로 임대차계약의 효력이 문제 되는 경우에는 주거비 마련까지 어려워질 수 있습니다.

이런 피해자의 회복을 돕기 위한 전세사기 보증금 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행될 예정입니다. 핵심은 법에서 정한 대상자의 보증금 회복 수준을 최소 3분의 1까지 보완하는 것입니다.

다만 모든 피해자에게 보증금의 3분의 1을 별도로 지급하는 방식은 아닙니다. 이미 돌려받은 보증금과 법령상 지원액을 반영해 부족한 금액을 산정합니다. 피해자 결정 유형, 피해주택의 처분 진행 상황, 기존 주거지원 이용 여부에 따라 신청 가능 여부도 달라집니다.

이 글은 2026년 10월 7일 기준 국토교통부의 10월 6일 발표와 국가법령정보센터의 개정 법률을 대조해 작성했습니다. 시행일과 실제 신청 접수 일정은 구분해야 하며, 접수 창구와 서식은 신청 시점의 LH 공식 안내를 확인해야 합니다.

전세사기 보증금 최소보장제, 핵심부터 확인하세요

구분	확인할 내용
시행일	2026년 11월 13일 시행 예정
제도의 목적	법정 대상자의 보증금 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분 지원
지급 방식	처분 이후 최소지원금 지급, 일부 대상은 선지급 후 정산
주요 판단 기준	피해자 결정 유형, 보증금, 기존 회수액·지원액, 신청 제한 사유
담당 기관	한국토지주택공사 LH에 관련 업무 위탁
지급 결정 기간	신청일부터 90일 이내, 불가피한 사유가 있으면 한 차례 30일 이내 연장
이의신청	결정 통지를 받은 날부터 30일 이내
꼭 확인할 사항	직접 매수 여부, 배당·배분요구, 공공임대 지원 제한, 추후 회수액 신고·반납

이 표에서 가장 중요한 부분은 ‘부족분 지원’입니다. 제도 이름에 보증금이 들어가지만, 임대인의 보증금 반환 의무 전체를 정부가 대신 이행한다는 뜻은 아닙니다. 실제 지원 여부와 금액은 법령에 따른 심사로 정해집니다.

1. 11월 13일 시행은 몇 년 기준인가요?

시행 예정일은 2026년 11월 13일입니다

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정안이 의결됐다고 발표했습니다. 최소지원금과 선지급금의 계산 및 업무 처리 기준을 구체화하는 내용입니다.

최소보장 관련 법률은 2026년 5월 12일 공포된 법률 제21634호에 근거합니다. 관련 조항은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 정해져 있습니다.

따라서 이 글의 작성일인 2026년 10월 7일에는 ‘시행 예정’이라고 표현하는 것이 정확합니다. 이미 제도가 시행 중이라거나 지금 바로 최소지원금을 신청할 수 있다고 이해하면 안 됩니다.

시행일과 본인 신청 가능일은 다를 수 있습니다

법이 시행되는 날이 모든 피해자의 신청 가능일과 일치하는 것은 아닙니다. 일반적인 최소지원금은 경매차익 산정이나 피해주택 처분 절차 완료 등 개별 조건을 충족해야 합니다.

신청 접수 방법 역시 법적 시행일과 별도로 확인해야 합니다. 온라인 접수 사이트, 방문 접수 장소, 제출 서식이 공식 안내로 확정됐는지 확인한 뒤 준비하는 것이 좋습니다.

시행일을 달력에 적어두는 것과 함께 본인의 경·공매 진행 단계, LH 매입 요청 여부, 회복액 산정 여부를 따로 정리해 두면 상담 때 필요한 답을 얻기 쉽습니다.

2. 보증금의 3분의 1, 실제로 얼마를 지원하나요?

최소보장금과 최소지원금은 다릅니다

최소보장금은 보증금의 3분의 1에 해당하는 기준 금액입니다. 최소지원금은 그 기준 금액에서 법령상 반영해야 하는 회수액과 지원액을 차감한 부족분입니다.

계산 구조를 이해하기 쉽게 적으면 다음과 같습니다.

최소보장금 = 임차보증금 ÷ 3

최소지원금 = 최소보장금 − 법령상 차감 대상 회수액·지원액

계산 결과 부족분이 없으면 이 구조에 따른 추가 지원금도 발생하지 않습니다. 실제 금액은 반영 대상 자료와 법령상 산정 기준을 적용해 결정하므로, 개인 계산은 상담을 위한 예상치로 활용해야 합니다.

어떤 금액이 계산에 반영되나요?

법률은 대항력이나 우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 해당 특별법에 따른 지원액을 반영하도록 정하고 있습니다.

국토교통부 발표는 경매차익과 임대료 지원액도 계산에 반영한다고 설명합니다. 통장에 입금된 경매 배당금만 보고 지원금을 예상하면 실제 심사 금액과 차이가 날 수 있는 이유입니다.

특히 동일한 회복액을 서로 다른 이름으로 두 번 합산하지 않도록 자료를 정리해야 합니다. 배당표, 임대인이 지급한 금액, 기존 지원 내역을 날짜와 항목별로 구분해 두는 편이 좋습니다.

보증금 1억 5,000만 원인 경우의 계산 예시

국토교통부가 제시한 사례를 정리하면 다음과 같습니다.

항목	금액
임차보증금	1억 5,000만 원
최소보장금: 보증금의 3분의 1	5,000만 원
경매 배당금	2,000만 원
경매차익	1,000만 원
기존 회복액 합계	3,000만 원
부족분에 해당하는 최소지원금	2,000만 원
지원 반영 후 회복액	5,000만 원

기존에 회복한 3,000만 원에 최소보장금 5,000만 원을 더하는 계산이 아닙니다. 기준 금액까지 부족한 2,000만 원을 보완하는 구조입니다.

보증금이 같은 피해자라도 기존 회복액이 다르면 지원금은 달라질 수 있습니다. 뉴스에서 본 다른 사람의 지원금 액수를 본인 사례에 그대로 대입하기보다, 본인의 회복 내역을 먼저 확인해야 합니다.

3. 누가 전세사기 보증금 최소보장 대상인가요?

특별법상 결정 유형을 먼저 확인해야 합니다

최소보장 대상은 법률에서 정한 전세사기피해자와 제2조 제4호 다목에 해당하는 임차인입니다. 해당 최소보장 규정은 대한민국 국적이 없는 사람을 제외하도록 정하고 있습니다.

보증금을 돌려받지 못했다는 사실이나 경찰에 신고했다는 사실만으로 최소지원금 대상이 자동 확정되지는 않습니다. 특별법에 따른 피해자 결정과 해당 결정 유형을 확인해야 합니다.

결정문이 있다면 ‘전세사기피해자등’이라는 표현만 확인하지 말고, 어떤 법적 유형으로 결정됐는지 살펴보는 것이 중요합니다. 지원별로 적용 대상이 다를 수 있기 때문입니다.

피해자 결정을 아직 받지 않았다면 해당 절차와 요건부터 확인해야 합니다. 상담 시에는 계약서, 보증금 지급 자료, 임대인의 반환 상황, 경·공매 자료 등을 정리해 현재 상태를 설명하는 것이 도움이 됩니다.

기존에 피해자 결정을 받은 사람도 적용될 수 있습니다

개정법 부칙은 최소보장 규정 시행 전에 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 관련 규정을 적용하도록 정하고 있습니다.

또한 해당 대상자의 지원 신청기간은 최소보장 규정 시행일부터 기산하도록 규정합니다. 이미 피해자 결정을 받았다는 이유만으로 새 제도의 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

다만 이 규정은 과거에 보증금을 돌려받지 못한 모든 임차인에게 자동 지급한다는 의미가 아닙니다. 법정 대상에 해당하는지, 기존 지원과 회수 내역은 무엇인지, 신청 제한 사유가 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

4. 신청할 수 없는 경우와 주거지원 제한

피해주택을 직접 매수한 경우

법률은 본인의 전세사기피해주택이나 신탁사기피해주택을 직접 매수한 최소보장피해자의 최소지원금 신청을 제한합니다.

피해주택을 직접 낙찰받을지 고민하고 있다면, 최소지원금까지 받을 수 있다고 가정해 자금 계획을 세우면 안 됩니다. 주택 취득에 필요한 비용과 지원 제한을 함께 비교해야 합니다.

선지급금을 받은 뒤 피해주택을 직접 매수하는 경우에도 반납 사유가 생길 수 있습니다. 매수 결정을 하기 전에 해당 지원의 처리 방식을 확인하는 것이 필요합니다.

배당요구·배분요구를 하지 않은 경우

우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 경우에도 법률상 신청 제한이 있습니다.

다만 이 제한에는 경과규정이 있습니다. 개정 규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용하도록 정하고 있습니다.

따라서 과거 절차에서 배당요구를 하지 않았다는 이유만으로 모든 사례가 동일하게 배제된다고 단정해서는 안 됩니다. 경매개시결정일이나 공매공고일, 권리관계, 미제출 경위 등을 함께 확인해야 합니다.

최소보장제가 도입된다고 해서 경·공매 대응을 멈추는 것은 적절하지 않습니다. 본인의 배당요구 종기나 배분요구 기한을 놓치지 않도록 사건별로 확인해야 합니다.

공공임대주택 지원과 함께 받을 수 있나요?

법률은 최소지원금을 받은 경우 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 규정합니다. 선지급금을 받은 경우에도 같은 조항에 따른 제한이 있습니다.

따라서 현금 지원과 해당 특별법상 공공임대주택 지원을 모두 받을 수 있다고 전제하면 안 됩니다. 현재 이용하는 주거지원이 어떤 조항에 근거하는지부터 확인해야 합니다.

이 제한을 모든 주거복지 혜택의 일괄 중단으로 확대해서 해석할 필요는 없습니다. 본인이 이용 중인 지원의 법적 근거와 적용 관계를 담당 기관에 구체적으로 문의해야 합니다.

상담할 때는 예상 지원금뿐 아니라 앞으로 필요한 임대료, 거주 안정성, 이사 비용도 함께 고려하는 것이 좋습니다. 당장 받는 금액만 비교하면 장기적인 주거 계획을 놓칠 수 있습니다.

5. 신탁사기 피해자는 선지급을 받을 수 있나요?

일부 대상에게 선지급 후 정산 제도가 적용됩니다

일반적인 최소지원금은 회복액이 정리된 뒤 부족분을 보완하는 방식입니다. 반면 선지급은 일정한 대상에게 피해주택 처분 등이 끝나기 전에 먼저 지급하고, 나중에 정산하는 방식입니다.

법률은 제2조 제4호 다목에 해당하는 임차인 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우를 선지급 대상에 포함합니다. 신탁사기피해자도 이 범주에 포함됩니다.

그 밖의 대상은 대통령령에서 정하는 기준을 따릅니다. 모든 전세사기 피해자에게 선지급이 적용된다고 이해해서는 안 됩니다.

선지급금도 보증금의 3분의 1을 무조건 그대로 지급하는 구조가 아닙니다. 먼저 변제받은 보증금과 이미 지급된 임대료 지원액 등을 반영해 산정하고, 이후 추가 회수액 등을 고려해 정산합니다.

선지급 이후 이사나 전입 변경은 별도로 확인하세요

개정법에는 임차보증금반환채권을 양수한 경우, 선지급금을 받은 사람이 정산 완료 때까지 대항력을 유지하도록 하는 규정이 있습니다.

해당 의무를 위반해 우선변제권 행사 등이 제한되면 지원금 반납 문제가 발생할 수 있습니다. 선지급을 받은 뒤 주소를 변경하거나 주택을 비우려는 경우에는 본인에게 적용되는 유지 의무와 권리보전 절차를 먼저 확인해야 합니다.

임차권등기 등 구체적인 법적 조치는 사건의 권리관계에 따라 검토해야 합니다. 이 글의 제도 설명만으로 전출이나 주택 인도를 결정하기보다, 관련 자료를 가지고 담당 기관 및 법률상담 창구에 확인하는 편이 안전합니다.

6. 언제, 어디에 신청하나요?

일반 최소지원금의 신청 시점

국토교통부 발표에 따르면 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후 최소지원금을 신청할 수 있습니다.

그 외의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청하는 구조입니다. 경매가 진행 중이라는 사실만으로 일반 최소지원금의 신청 조건이 충족되는 것은 아닙니다.

매입 요청, 낙찰, 처분 완료, 경매차익 산정은 서로 다른 단계입니다. 상담할 때 각 단계의 진행 상황을 구분해 설명하면 신청 시점을 확인하기 쉽습니다.

선지급금의 신청 시점

선지급금은 피해주택의 LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지 신청할 수 있도록 안내됐습니다.

다만 해당 시기에 있다는 이유만으로 선지급 대상이 되는 것은 아닙니다. 피해자 결정 유형과 선지급 요건을 함께 확인해야 합니다.

이미 처분이 끝난 사례라면 선지급 가능 여부만 문의하기보다, 일반 최소지원금 신청 경로를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

LH가 업무를 담당합니다

최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산 관련 업무는 LH에 위탁됩니다.

2026년 10월 7일 기준으로 이 글에서 확정 안내할 수 있는 것은 담당 기관과 제도상 신청 시점입니다. 특정 사이트에서 접수가 열렸다는 안내나 전국 공통 방문 창구를 임의로 제시하지 않습니다.

실제 신청 전에는 LH 공식 공지에서 접수 개시 여부, 접수 방법, 신청서 양식, 담당 부서를 확인하세요. 피해자 결정 신청과 최소지원금 지급 신청도 별개의 절차로 구분해야 합니다.

7. 신청 서류는 무엇을 준비해야 하나요?

서류	확인하려는 내용
피해자 결정문	특별법상 결정 여부와 결정 유형
임대차계약서 사본	보증금과 임대차계약 내용
주민등록표 초본	주소 변동 등 관련 내역
피해주택 등기사항전부증명서	주택의 소유 및 권리관계
배당표 또는 배분계산서	경매·공매를 통해 회복한 금액
보증금반환채권 변제 관련 서류	임대인 등으로부터 변제받은 금액

위 목록은 국토교통부 발표에 제시된 주요 서류입니다. 선지급인지 일반 지원인지, 기존 지원이 있는지에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있습니다.

아직 경·공매가 끝나지 않은 선지급 신청자는 일반 신청자와 같은 단계의 배당 자료를 갖추기 어려울 수 있습니다. 본인 유형에 맞는 제출 목록을 확인해야 하며, 표에 있는 자료를 모두 동일하게 요구한다고 단정할 수는 없습니다.

서류를 준비할 때는 보증금 반환 내역과 지원 내역을 별도의 목록으로 정리해 두세요. 지급 날짜, 금액, 지급 주체, 해당 증빙을 함께 적으면 누락이나 중복 계산을 확인하기 쉽습니다.

8. 결정 기간, 이의신청, 반납 의무

90일은 지급 여부를 결정하는 기간입니다

신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지하는 것이 기본입니다. 서류 보완 등 불가피한 사유가 있으면 한 차례 30일 이내에서 연장할 수 있습니다.

이를 신청 후 무조건 90일 안에 통장으로 입금된다는 의미로 해석하면 안 됩니다. 지급 결정과 실제 지급 일정은 구분해 확인해야 합니다.

생활비나 이사 비용 계획을 세울 때는 아직 결정되지 않은 지원금을 확정 수입으로 잡지 않는 편이 좋습니다. 접수증, 보완 요청, 결정 통지는 추후 확인을 위해 보관하세요.

이의신청은 통지를 받은 날부터 30일 이내입니다

지급 여부나 산정 금액에 이견이 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.

이때는 예상보다 적게 나왔다는 설명만 하기보다, 어떤 회수액이나 지원액이 잘못 반영됐다고 보는지 구체적으로 정리하는 것이 좋습니다.

본인이 제출한 자료와 결정 통지 내용을 비교하고, 누락된 변제 내역이나 중복 반영으로 의심되는 항목이 있다면 관련 증빙을 준비하세요. 실제 이의신청 방식은 공식 안내에 따릅니다.

지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하면 신고해야 합니다

지원금 수령 뒤 보증금을 추가로 돌려받거나 법령상 반납 사유가 생기면 신고·반납 의무가 발생할 수 있습니다.

선지급금 역시 최종 확정액으로 받아들이면 안 됩니다. 처분 결과와 추가 회수액 등을 반영하는 정산 절차가 뒤따릅니다.

신고하지 않거나 정해진 기간에 반납하지 않는 경우 등에는 과태료 문제가 생길 수 있습니다. 법률상 상한은 3,000만 원이며 실제 부과는 위반 내용과 관련 기준에 따릅니다.

따라서 수령 이후에도 반환금 입금 내역과 담당 기관의 정산 안내를 보관해야 합니다. 추가 회수가 생겼다면 반납 대상과 금액을 임의로 판단하지 말고 담당 기관에 확인하세요.

9. 신청 전 체크리스트

아래 항목을 확인해 두면 상담과 서류 준비를 보다 체계적으로 진행할 수 있습니다.

• 특별법에 따른 피해자 결정문이 있는가?
• 결정문상 본인의 법적 유형을 확인했는가?
• 최소보장 규정의 국적 요건에 해당하는가?
• 본인이 피해주택을 직접 매수했거나 매수할 예정인가?
• 경매 배당금과 공매 배분금 자료를 정리했는가?
• 임대인 등에게 돌려받은 보증금이 있는가?
• 경매차익과 임대료 지원액 등 기존 지원 내역을 확인했는가?
• 배당요구·배분요구 여부와 사건 진행 날짜를 확인했는가?
• 현재 이용하는 공공임대 지원의 근거와 제한 관계를 확인했는가?
• 일반 최소지원금과 선지급 중 본인에게 맞는 경로를 확인했는가?
• 선지급 시 대항력 유지와 추후 정산 의무를 확인했는가?
• 실제 접수 일정과 제출 서식을 LH 공식 안내에서 확인했는가?

아직 답을 모르는 항목이 있어도 먼저 자료를 정리해 상담할 수 있습니다. 다만 법정 대상 여부를 확인하기 전부터 예상 지원금을 확정하거나, 지원을 기대해 경·공매 대응을 중단해서는 안 됩니다.

10. 자주 묻는 질문

Q1. 전세사기 피해자라면 누구나 보증금의 3분의 1을 받나요?

아닙니다. 특별법상 최소보장 대상에 해당해야 하며 신청 제한 사유도 확인해야 합니다. 기존 회수액과 법령상 지원액을 반영한 부족분을 지급하는 구조입니다.

Q2. 보증금의 3분의 1보다 많이 돌려받았다면요?

회복액을 반영한 결과 부족분이 없다면 최소지원금이 발생하지 않습니다. 다만 실제 산정에 반영할 항목은 담당 기관의 확인을 받아야 합니다.

Q3. 예전에 피해자 결정을 받았는데도 신청할 수 있나요?

개정법은 시행 전에 결정된 최소보장피해자에게도 적용하도록 정하고 있습니다. 기존 결정 유형과 회수·지원 내역, 신청 제한 여부를 확인하세요.

Q4. 경매가 끝나기 전에 받을 수 있나요?

일반 최소지원금과 달리, 신탁사기 등 법정 선지급 대상은 처분 완료 전 지급을 신청할 수 있는 경로가 있습니다. 모든 피해자에게 적용되는 것은 아닙니다.

Q5. 보증금 반환보증과 같은 제도인가요?

다른 제도입니다. 최소보장제는 특별법상 대상과 회복액을 기준으로 부족분을 지원합니다. 반환보증 가입 여부와 보증 이행으로 회수한 금액은 별도로 확인해야 합니다.

Q6. LH 공공임대 지원과 현금 지원을 모두 받을 수 있나요?

법률은 최소지원금이나 선지급금을 받은 경우 특정 조항에 따른 공공임대주택 지원을 제한합니다. 본인이 이용 중이거나 신청하려는 주거지원과의 관계를 먼저 확인해야 합니다.

Q7. 피해주택을 직접 낙찰받아도 신청할 수 있나요?

본인의 피해주택을 직접 매수한 경우에는 최소지원금 신청 제한이 있습니다. 선지급 이후 직접 매수하면 반납 문제도 생길 수 있으므로 자금 계획 전에 확인하세요.

Q8. 지원금을 받은 뒤 임대인이 일부 보증금을 돌려주면요?

추가 회수로 법령상 신고·반납 사유가 생길 수 있습니다. 입금 자료를 보관하고 담당 기관에 신고 및 정산 방법을 확인해야 합니다.

11. 공식 자료와 확인 기준

이 글은 제도를 처음 확인하는 피해자가 시행일, 계산 방식, 신청 조건을 구분할 수 있도록 작성한 안내입니다. 개별 사건의 지원 가능 여부와 최종 지급액은 관련 자료를 통한 기관 심사로 결정됩니다.

시행 전에는 제도상 기준을 확인하고, 시행 이후에는 실제 접수 공지와 최신 법령을 함께 확인하세요. 특히 직접 매수, 배당·배분요구, 공공임대 지원, 대항력 유지 문제는 현금 지원액과 함께 살펴봐야 합니다.

확인한 공식 자료는 다음과 같습니다.

1. 대한민국 정책브리핑·국토교통부, 2026년 10월 6일 발표
   전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장…11월 13일 시행
   https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148973064
2. 국가법령정보센터, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
   법률 제21634호의 제25조의9부터 제25조의11 및 관련 부칙 확인
   https://www.law.go.kr/lsInfoP.do?efYd=20261113&lsiSeq=285963
3. 국가법령정보센터, 특별법 제정·개정문
   최소지원금 신청 제한, 기존 결정자 적용, 배당·배분요구 관련 경과규정 확인
   https://law.go.kr/LSW/lsRvsDocListP.do?chrClsCd=010202&lsId=014450&lsRvsGubun=all

자료 확인일: 2026년 10월 7일